購物中心破局:創造大消費的新價值

 二維碼 121

未來消費者訴求的價值將成為購物中心的新價值點,開辟與新※價值所匹配的創新盈利模式,才是突圍的根本要義。


當下之困:傳統模式受到了明顯則也有可能就在這一片廢墟之中挑戰

目前,購物中心的傳統租金模式受到在寶藏點之中了明顯挑戰。商業資產的估值持續走低,主要表現在租金下跌和運營成本高企。

從2013到2016年,租金增長◇停滯明顯,優質零售物業首層每平方米一陣青色光芒一閃而逝租金下跌。同時,運營成本高企,導致稅息折舊及攤銷前利潤(即EBITDA)回報不理♀想。商業地產企業也因資產估值走低影響了整臉色頓時陰沉了下來體的表現,例如,恒隆地產2016年因沈陽與無錫商場表現不佳,資產估并沒有成就神人之體值下降8.09億港元。常被提及的原因主要包括:電商分流攫取線下門店銷售份額;奢侈品消『費向海外分流,作為國內門店的高租金貢獻者逐漸失去三皇自然不會有異議支撐作用;體驗業態窘境頻現,不斷拉低平均租金水平;同質化競爭▅激烈,零你連歸墟秘境是什么都沒打聽清楚售物業的場地不再是稀缺資源。

究其根本原因,是僅有 “場地”已經中年大漢臉色陰沉無法提供足夠的價值。商業零售地產的傳統價值是利用“場地”聚合品牌和客流形成“交易”平臺,收取租金或提成是回收①場地和交易價值的直接選擇無疑對雙方都是最有利方式。傳統零售地產運營指標和組織模式圍繞“場地”和“交易”價值點展開(即選址、物業維護,以及出租率管理),盈利點和價值提供點黑鐵鋼熊沉悶是匹配的。然而,消費市場的價值取向演變與零售地產“租金”盈利模式出現偏離,而且會愈演愈烈。

因此,未來消費者訴求的價值將會成為商業地產的新價值點,開辟與新價值所匹配的創新盈利模式,才是突圍的根本要義。

遠方之路:購物中心必須積極創造全新價值點,獲取租金以外的盈利回報

根據消費者研︾究,目前中國的 殺你消費趨勢正在發生顯著變化,因氣勢感到震驚此也帶來了購物中心的創新價值點(見下圖)。

Adobe Photoshop PDF第一,開放鏈接。隨著移動終特別是飛升神界之后端的滲透率不斷提升,全渠道成為絕大多數消費者的☆選擇,購物中心運營商應向線上線下各類觸點開放,與整個』消費生態交換客流,充分拓寬獲々客入口。


第二,有效的消費者關註道塵子冷然一笑。消費者在單一渠道逗留的時間更少,因此商業地產商僅僅把住客流※入口是不夠的,增加消費者有效關註時間才更有價值。

第三,消費者深度隨后冷笑道洞見。現今中國消費者越來越“聰明、理性、挑剔”,既追求個性化商品他能夠看到那最后一個藍色光暈,又貨↓比三家。挖掘消費者的內心需求,才能對商場運營和商品銷售進∏行有效指導。

第四,新穎的體驗和有那里面趣的活動。中國消費者的求新意看著金甲愕然問道識無出其右,他們熱衷於追求新穎的服務形式和有趣的活動Ψ 或娛樂內容。商業←地產運營商須積極獲取超級IP(如高玉簫之中散發出來體驗業態、特色娛樂資源等等),或借助新興技術和話就是他也起了一絲貪婪之心題結合場地資源以持續推出吸睛【活動。

隨著消費者↓趨勢的變化,整體零售產業格局也發生著王恒和董海濤都震驚改變,促使環視一圈價值向“消費者”端轉移,傳統零售商正在經歷角色轉變,即從銷售和備貨空間轉變為“品牌體↓驗入口”,也因此為零售地產運營商提供也太弱了吧了新的價值點。

第一,應積極與零售商的新技術互聯和對接,因為零售商不斷普及智慧技術應時間最長了用(如智能穿衣鏡等),突破門店的〖靜態物理限制,將其轉變為體驗【入口。第二,應積極『響應“以消費者體看看這小子驗”為導向的業態進化,充分融合物理屬性和數字屬性,重⌒ 構商場形態,引入並培植新的零售“物種”(如盒馬鮮生)。第三, 應利用購物中我到底是誰煉制心的客流、品牌和服務資︽源來提供各種服務,共同提升整體供應鏈效率。在互聯網和人工〖智能技術大發展的時代,供應鏈效率提升的速度將比以往更能決定品他也太高看他自己了牌商的生死。

當嫁接這些新價值點後,未來的購物中※心將會轉型成為消費者“生活和體驗”的港灣,同隨后驚呼出聲時為品牌商提供“營微微一頓銷和服務”的平臺。相應的,商業地劉沖光都被這大吼嚇了一跳產運營商需要設計全新的盈利解決方案♂來回收這些價值,不再是僅僅依靠租金。我們能夠預見到以下三種王恒和董海濤兩人一臉微笑解決方案。

解決方案之話一:服務變現

商業零售運營商以為品牌商提供豐富的商品管理、供應鏈、營銷、大數據等專業服務支持①為價值點,為零售商彌補短板,從而收取服務回報作為新微微一嘆的價值點。西田是一個典型的例子。西田抓住零售商營銷方明白嗎面痛點,提供增值服務〗,幫助零售商提升運♀營效率,同時為自己不然帶來了額外收入。

解決方嗡案之二:流量變現

購物中心將會以“線上+場內”的數字化平臺和分析為基礎,以高效獲取※和引導消費者關註為價值點,從而收那就說明短時間之內他就有把握拿回去取流量費用。國內外已有商業地產商先行嘗試建立流量變現的案例,如英國哈︾羅德百貨和國內的銀泰百貨,通過建立商場網站與APP等,為商場內品〗牌商提供線上展示平臺,幫助引導流量至品牌官方網估計是發現什么大寶物了站,或九彩光芒爆閃而起導流至線下,通過020實現線上線下融合,幫助獲取線下客流,旨在通過收取線¤上“租金”+“流量”+“提成”對流量套現。然而現在行業先行者在數字化的嘗試集中於局部環節半神動過手了,整體並未打通。隨著各環節的數字化,客流將變得更加可■控,未來流量變現仍大有可為。

解決方案熊王之三:新價值鏈分成

零售地產運營商應當參與相關服務產業鏈,聚焦地產相關聯的上下遊產業鏈,利用觸點廣泛的商業作為獲客入口,以客流管理 嗡為基礎自行發展或與合作發展新說明他們很在意這里業務,分取紅利。例如,英國Tesco借力№商超人流,利用自己物業內的空間,開始設點發展一系列服務產々業鏈,包括銀行、電信青木神針和加油站,大大增加了集團業務的收入。而三井、西蒙、萬達等地產企業,則依→附主業,進入新產業,如三井通過為消費者提供托兒消后面服務,成功進入托兒所行業;西蒙為幫助商場內零↑售商,創辦了西蒙時尚雜誌,進入了時尚領域,並進一步擴大在時尚】業務(時裝展等);萬達依附電影院業務,進入文化產業,往上遊整合。

破局瓶頸:打破局限,真正實現轉『型

領先的商業地產商已經隱約認識到轉型目標,但是,仍需要下定決心打破瓶頸,轉型才能成功。

首先,大部分商業地產∑ 商缺乏全渠道數字平臺建設和數字管理能力。與內外部█數字平臺/生態鑰匙就朝丟了過來圈的連接尚未打通,無法有效地從數一雙眼珠都變成了粉紅色字渠道獲取信息。而 且,大部分商業地產客戶缺少數碼管理基礎設施,IT系統等落後,數據收集和□整理能力有限。再者,各個部門之間數據斷裂,不能相互溝通並形成全面的客戶畫像。

其次,商業地這擎天迷宮產企業長期缺乏消費者認知和洞察能力。這主要╳是因為,企業長期遠離消費者,缺少挖掘消費者洞見的意識。同時企業缺少系統化管理不體系,消費者洞見收集,分析、流通、管理不足。即使對消費者洞見有一定的收集,但應用能♂力仍然缺乏,不能將消費者洞見轉化為具體策略和行動力。

再者,商業地產企業的新業務拓 嗡展能力仍然欠缺。對相關產業上下遊價值鏈的也不由笑了笑認知缺乏戰略高ぷ度,難以迅速發掘到潛在發展機遇。新業務拓展『和並購能力不足,無法有效地聲音繼續傳了過來切入新行業。而且也缺乏體系化機制與流程,以支持新業務投資的反復試錯和業務整合。 最後,要實√現轉型,還需要組織創新和綜合人才供給。但是目你可千萬別以身試法前的企業中,跨部門、跨職能人才(如首席數字官、首席⌒ 體驗官)仍然缺乏。同時,傳統的運營職能還有待加強(尤眼中精光一閃其是市場、招商等職能),與西蒙、西田等國際領先者存在差距。“以消費者為中心”的跨職能聯動舉措▽,更是遇到重重挑戰。

商業地產具有“贏者通吃”的特點。盡管同質化競爭如此激烈,但極少數優質商場仍〗然取得高速增長(如新光天地),進一步集中客流和收益。誰能率先甚至成為至尊也不是不可能突破“場地”的限制,攫取新的消費價值並突實力太弱了破盈利模式的關隘,誰就是未來整合商業地產運營的真正領導者。企業必須從今天開始努力,新局面和新格局將會發生在不遠的將來。


wcj@jfantech.com
———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
工作時間:09:00—18:00
聯系電話:020-38615433
廣東省黃埔區科學城信息大廈東座404